如今，伴隨著稅收法律法規(guī)的日益完善和出臺，企業(yè)納稅申報越來越獲得企業(yè)經(jīng)營管理者的重視。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國的納稅大戶，其稅收問題更是獲得了普遍了關(guān)注。那么，在營改增落地實施后，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)如何納稅呢？需要繳哪些稅款呢？

　　所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而房地產(chǎn)企業(yè)，則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅事項如下：

　?。?）取得土地環(huán)節(jié)：契稅、耕地占用稅、印花稅。

　?。?）設(shè)計施工環(huán)節(jié)：印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

　?。?）預(yù)售環(huán)節(jié)：增值稅、城建稅及教育附加稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

　?。?）竣工銷售環(huán)節(jié)：增值稅、城建稅及教育附加稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

　　接下來，本文將分別對房地產(chǎn)企業(yè)所需進行納稅申報繳納稅種作簡要介紹。

　?。?）契稅：是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。契稅稅率的規(guī)定是3%-5%，一般取3%為了支持房地產(chǎn)業(yè)，政府對一般商品房減半收稅。

　?。?）耕地占用稅：耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的稅。采用定額稅率，其標準取決于人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟發(fā)展程度。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的耕地占用稅為28元/㎡。

　?。?）印花稅：房地產(chǎn)印花稅是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動、轉(zhuǎn)移等而對書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅賦。房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0.05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為0.1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0.03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。

　　（4）土地使用稅：土地使用稅是對使用國有土地的單位和個人，按使用的土地面積定額征收的稅。以土地面積為課稅對象，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點的行為稅類型。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，具體標準如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

　?。?）房產(chǎn)稅：房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值。計算方法為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）。

　?。?）增值稅：營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營業(yè)稅改為增值稅，稅率也發(fā)生了相應(yīng)變化，一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項目可采一般計稅或者簡易計稅。

　　（7）城建稅及教育附加稅：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當月應(yīng)交的增值稅及消費稅（由于營改增后營業(yè)稅已經(jīng)取消，故流轉(zhuǎn)稅僅包含增值稅和消費稅），分別乘以當?shù)爻墙ǘ惗惵剩?%或5%或1%）、教育費費率3%、地方教育費費率2%，得到當月應(yīng)交的城建稅、教育費附加、地方教育費附加。

　　（8）土地增值稅：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進行的，一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的。先計算可以扣除項目金額，計算收入。收入－扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率。

　　（9）企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在項目沒有完工交付使用前，采取預(yù)交形式。先按預(yù)計計稅毛利率（一般為15%）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額；待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預(yù)計毛利額之間的差額合并計入當年度應(yīng)納稅所得額。